Évolution des prix immobiliers (2020-2025) au Maroc : Analyse

La période 2020-2021 a été marquée par la pandémie de COVID-19, qui a provoqué un ralentissement des transactions immobilières, des difficultés d’accès au crédit, et une prudence accrue des acheteurs.
Toutefois, les prix n’ont pas fortement chuté : le marché résidentiel a plutôt affiché une résistance, parfois une légère stagnation selon les villes.
Dans certaines zones attractives (grandes villes, quartiers d’affaires), les prix ont même continué à progresser, bien que plus modérément que les années précédentes.

Après les effets de la crise, le marché immobilier dans plusieurs villes a connu une reprise, soutenue par des mesures de relance, une demande refoulée et des investissements dans les infrastructures.
La demande pour des logements neufs ou rénovés a tiré les prix à la hausse dans les secteurs résidentiels.
Pour l’immobilier professionnel, certains segments (locaux commerciaux, bureaux bien situés) ont vu des hausses modérées, notamment dans les métropoles ou zones secondaires à fort potentiel.

Le troisième trimestre 2024 a vu une forte baisse des transactions pour les biens à usage professionnel (-41 % d’après l’Indice des Prix des Actifs Immobiliers — IPAI) Bkam+3Médias24+3Le 360 Français+3
Les prix, dans ce segment, ont commencé à fléchir : selon les données du T2 2025, les biens à usage professionnel ont vu une baisse de -0,3 % en glissement annuel Consonews+2Le 360 Français+2
Globalement, l’IPAI pour les biens professionnels et les terrains a reculé légèrement tandis que le segment résidentiel maintenait une stabilité relative Le 360 Français+1

Au deuxième trimestre 2025, l’indice global des prix des actifs immobiliers est resté quasi stable en glissement annuel ; mais dans le détail : -0,3 % pour les biens professionnels et terrains. Consonews+2Le 360 Français+2
Les transactions dans le segment professionnel se sont repliées de -20,9 % en un an Consonews+2Le 360 Français+2
Comparé au trimestre précédent, une baisse de -0,2 % de l’IPAI a été relevée, imputable à une contraction des prix de -0,2 % pour les biens professionnels/terrains et résidentiels. Consonews+1

🧩 Facteurs explicatifs

Contrainte de financement & durcissement des conditions bancaires
Les taux d’intérêt, les critères d’octroi de crédit plus stricts et les risques économiques ont limité l’accès aux financements, freinant les achats.
Demande modérée dans le segment pro
Dans les zones industrielles ou périphériques, la demande pour des bureaux ou locaux a été plus faible, notamment pour des biens de seconde main ou mal situés.
Pression sur les prix à cause de l’offre excédentaire
Dans certains quartiers ou villes, l’offre de biens professionnels est plus abondante — ce qui pousse les prix à se réajuster.
Décalage entre volume et prix
Les volumes de transactions ont fortement baissé avant que les prix ne suivent — c’est souvent le cas dans un marché immobilier : d’abord le ralentissement des ventes, puis l’ajustement des prix.
Rôle des grandes villes & disparités régionales
Les villes comme Casablanca, Rabat, Tanger affichent des comportements différents : les prix peuvent y être plus résistants, tandis que les périphéries ou villes secondaires sont plus affectées.

De 2020 à 2023 : une tendance globalement stable à modérément haussière pour les biens bien situés
2024-2025 : un retournement visible, avec des transactions en forte baisse, et une légère contraction des prix dans le segment professionnel
L’écart entre les biens de qualité (emplacement, équipements, accessibilité) et les biens ordinaires s’est accentué : ceux ayant de fortes caractéristiques résistent mieux aux baisses.